Seriál – Nemovitosti Díl 5.

Právo stavby a předkupní právo

V tomto díle našeho „nemovitostního“ seriálu pokračujeme v tématu věcných práv k cizím věcem, která mohou být s různými nemovitostmi spojena. Konkrétně se budeme věnovat právu stavby a předkupnímu právu.

Právo stavby

Právo stavby (§ 1240 a násl. občanského zákoníku) je staronovým institutem, který se do našeho právního řádu vrátil v souvislosti s obnovenou zásadou, že stavba je součástí pozemku. A to i v případě cizí stavby, pakliže není tato situace mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem ošetřena (ano, je pravdou, že v případě, že právní stav stavby na cizím pozemku není vyřešen, staví stavebník tzv. „pro cizího“). Tím ošetřením, tou výjimkou z pravidla, je míněno právo stavby, které je možné zřídit pro stavbu, jež bude teprve zřízena, jakož i pro stavbu již zřízenou. Byť se jedná o právo, je toto právo zákonem prohlášeno věcí nemovitou. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech. Jedná se o poněkud krkolomné vymezení, nicméně do běžné mluvy to lze jednoduše přeložit tak, že takováto stavba není součástí pozemku, na kterém je zřízena, a její režim je od režimu pozemku odlišný. Jak jsme již dříve uvedli, právo stavby si lze lépe představit jako bublinu, která se vznáší nad pozemkem a ve které je stavba.
Stavba vyhovující právu stavby je pak taková stavba, která odpovídá dohodě vlastníka pozemku a stavebníka o tom, jaká konkrétní stavba s jakými konkrétními parametry může být na daném pozemku zřízena (tak např. rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími, se zastavěnou plochou o sjednané velikosti, blíže specifikovaný v dokumentaci, která tvoří přílohu smlouvy, postavený ve sjednaném termínu). Může se jednat o stavbu na povrchu nebo i pod povrchem pozemku. Pokud se jedná o stavbu již zřízenou, je situace o něco jednodušší, neboť konkrétní parametry stavby jsou její faktickou existencí jasně dány a oběma stranám známy.
Právo stavby může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu potřeba, ale slouží k jejímu lepšímu užívání (např. dvorek).
Právo stavby se povětšinou zřizuje smlouvou (stanoví-li tak zákon, lze jej nabýt i rozhodnutím orgánu veřejné moci). Mezi náležitosti smlouvy se řadí vymezení zatěžovaného pozemku (tzn. nejčastěji toho pozemku, na kterém bude stavba vznikat nebo na němž již existuje), charakterizování stavby alespoň obecným způsobem (co do účelu, velikosti, stavebnětechnického provedení apod.), doba dočasnosti. Další skutečnosti, včetně například úplaty, jsou ponechány na vůli stran (tzn., že ve smlouvě být můžou, ale nemusí). Právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do katastru nemovitostí s právními účinky k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu. Ze zápisu v katastru nemovitostí je mimo jiné patrné, o jakou stavbu se jedná, kdo je stavebníkem a na základě jaké listiny byl zápis proveden, včetně přesného okamžiku jeho právních účinků. 
Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné, nesmí být zřízeno na více než 99 let. Poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, musí být patrný z veřejného seznamu. Pokud však stavebník nabyde právo stavby vydržením, nabývá jej pouze na dobu 40 let, která navíc může být soudem k návrhu dotčené strany prodloužena nebo zkrácena, jsou-li pro to spravedlivé důvody.
Právo stavby může být zřízeno za úplatu i bezúplatně. Úplata může být sjednána jako jednorázová nebo v opětujících se dávkách, kterým se říká stavební plat. Jeho výše se může měnit v čase v závislosti na míře zhodnocování a znehodnocování peněz (inflaci).
S právem stavby lze nakládat jako s jinou nemovitou věcí, takže jej lze převést i zatížit. Vlastník pozemku si však může vyhradit souhlas k zatížení práva stavby, který se zapisuje do katastru nemovitostí a bez kterého nemůže stavebník právo stavby zatížit (katastrální úřad zatížení bez souhlasu vlastníka pozemku nezapíše). 
Vzhledem k tomu, že stavba, která je součástí práva stavby, podléhá také ustanovením o nemovitých věcech, lze ji kromě jiného přenechat do nájmu či pachtu. Vlastníku pozemku však může být vyhrazeno schválení určitého faktického nebo právního jednání stavebníka, včetně přenechání do nájmu či pachtu, což je praktické a z pohledu vlastníka pozemku žádoucí, protože, jak je uvedeno dále, nájem ani pacht při zániku práva stavby nezanikají, přičemž se může jednat o dlouhodobý nájem či pacht.
Stavebník i vlastník pozemku mají ze zákona vzájemná předkupní práva, tedy stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Tato předkupní práva mají věcněprávní charakter, působí tedy vůči každému (z latiny erga omnés - vůči všem), byť nejsou zapsána ve veřejném seznamu. Znamená to, že každý je musí respektovat a dodržovat. Pokud by tedy jedna ze stran chtěla věc prodat, musí ji nejprve nabídnout ke koupi druhé straně (podrobněji se předkupnímu právu věnujeme níže v tomto textu). Strany si však můžou ujednat něco jiného, a pokud se tak stane, zapíše se to do katastru nemovitostí. 
Není-li nic jiného ujednáno, dá vlastník (stavebního) pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, za stavbu náhradu. Stavba se totiž po uplynutí doby trvání práva stavby stane součástí pozemku a přechází do vlastnictví vlastníka pozemku. Je však možné se dohodnout i jinak, včetně povinnosti stavebníka stavbu odstranit, nebo včetně toho, že se náhrada nedává. Nájem ani pacht stavby zánikem práva stavby nezanikají, neboť tím, že se změní vlastník věci (v tomto případě stavby, když se vlastníkem stavby stane vlastník pozemku), přejdou práva a povinnosti z nájmu, resp. pachtu na nového vlastníka (vlastník pozemku). Pokud by však došlo k odstranění stavby, zanikne nájem i pacht. Po zániku práva stavby je potřeba jej vymazat z katastru nemovitostí, resp. zanést veškeré změny do katastru nemovitostí.
Právo stavby může být vhodným řešením třeba v případě, že stavebník nemá dostatečné prostředky na koupi pozemku, anebo vlastník (typicky stát, kraj či obec) nechce pozemek přímo prodat, nicméně je od počátku nutné počítat s dočasností práva stavby a se zákonnými následky při jeho zániku, pakliže se strany nedohodnou jinak.

Předkupní právo

Předkupní právo je jako celek upraveno v § 2140 a násl. občanského zákoníku, a to jako jedno z možných vedlejších ujednání při kupní smlouvě, tedy v případě, že si to strany dohodnou (smluvní předkupní právo). Předkupní právo však lze sjednat i zcela mimo souvislost s kupní smlouvou, třeba pouze samostatně smlouvou o zřízení předkupního práva. Předkupní právo může být sjednáno jako závazkové (obligační) právo, které má účinky pouze mezi stranami smlouvy, anebo jako věcné právo s účinky vůči každému (vůči všem). Zřizuje-li se předkupní právo jako věcné právo, vzniká zápisem do katastru nemovitostí s právními účinky k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu. 
Věcněprávní charakter mají i zákonná předkupní práva, která některá ustanovení občanského zákoníku, případně jiných zákonů, přiznávají konkrétní osobě v konkrétní situaci. Jako příklady lze uvést výše zmíněná vzájemná předkupní práva vlastníka stavebního pozemku a stavebníka u práva stavby či vzájemná předkupní práva vlastníka pozemku a vlastníka stavby podle § 3056 občanského zákoníku u staveb, které se nestaly ke dni 1. 1. 2014 součástí pozemku. V případě jiných zákonů lze pro zajímavost zmínit předkupní právo státu podle § 61 zákona o ochraně přírody a krajiny k nezastavěným pozemkům ležícím mimo zastavěná území obcí na území národních parků, národních přírodních rezervací, národních přírodních památek a pozemkům souvisejícím s jeskyněmi či předkupní právo státu podle § 13 zákona o státní památkové péči, jde-li o movitou kulturní památku nebo jde-li o národní kulturní památku.
Podstatou předkupního práva je povinnost prodávajícího (převodce) nabídnout věc přednostně ke koupi osobě oprávněné z předkupního práva, tzv. předkupníkovi, pokud by ji chtěl prodávající prodávat. Předkupní právo lze zvláštním ujednáním rozšířit i na jiné způsoby zcizení (typicky darování). I když se předkupní právo, které je zřízeno jako právo věcné, zapisuje do katastru nemovitostí, katastrální úřad v případě převodu nezkoumá, zda převodce řádně učinil předkupníkovi nabídku, a nesplnění povinnosti není na překážku zápisu nabyvatele do katastru nemovitostí. Předkupník má však v takovém případě právo domáhat se po nabyvateli, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl (nabyvatel se měl se zapsaným údajem o předkupním právu seznámit, neznalost zapsaného údaje jej neomlouvá). Věcné předkupní právo, které předkupník nevyužil, mu zůstává zachováno, z něho plynoucí povinnost přechází na nabyvatele.
Určitým paradoxem je, že převodce má povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi až okamžikem, kdy uzavře smlouvu s nabyvatelem (s tím, kdo chce koupit, tzv. koupěchtivý). Teprve tehdy jsou totiž definitivně známy podmínky koupě, které musí převodce v rámci nabídky ohlásit předkupníkovi, aby ten se mohl kvalifikovaně rozhodnout, zda za těchto podmínek chce nabídku ke koupi využít a věc koupit. Pokud předkupník nabídku využije, dojde k rozvázání původní smlouvy mezi převodcem a koupěchtivým, kdy právní následky smlouvou nastalé pominou.
Pokud má být věc darována a je k ní i pro tento případ zřízeno předkupní právo, převodce nabídne věc předkupníkovi za cenu obvyklou, není-li mezi stranami sjednáno jinak.
Jak jsme již dříve uvedli, lze tedy vždy doporučit důkladně se seznámit se všemi údaji zapsanými v katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví (a to konkrétně v části C LV). 

Mgr. Martina Zapletalová, advokátka
Mgr. Lucie Krejčí, advokátka