Institut předkupního práva spoluvlastníků k nemovité věci, který byl do právního řádu v dnešní podobě zaveden zákonem č. 460/2016 Sb., který nabyl účinnosti 1. ledna 2018, činí již od počátku v realitní praxi značné potíže, a to zejména v případě, kdy je společně s bytovou jednotkou převáděn také spoluvlastnický podíl na garáži či sklepě. Z tohoto důvodu byla v poslanecké sněmovně navržena změna ustanovení zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“) upravující předkupní právo spoluvlastníků, která by institut předkupního práva buďto navrátila do stavu před shora zmíněnou novelou.
Přestože změna institutu předkupního práva byla poslaneckou sněmovnou projednávána již začátkem minulého roku, a do finální fáze schvalování se dostala začátkem tohoto roku, z důvodu probíhající pandemie koronaviru COVID-19 jí nebyla v médiích věnována téměř žádná pozornost. Novela občanského zákoníku upravující mimo jiné právě předkupní právo tudíž prošla legislativním procesem téměř bez povšimnutí a byla dne 3. 4. 2020 podepsána prezidentem republiky, s tím, že by měla nabýt účinnosti dne 1. července 2020.
Pro tento článek nejdůležitější změnou, kterou novela občanského zákoníku přináší, je úprava ustanovení § 1124 a § 1125 občanského zákoníku, tedy právě úprava předkupního práva spoluvlastníků. Dosavadní úprava institutu předkupního práva spoluvlastníků spočívala v tom, že obecně při převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci mají spoluvlastníci předkupní právo, s výjimkou převodu osobě blízké. Tato ustanovení ovšem novela občanského zákoníku mění, a to zcela zásadně.
Nově schválené znění ustanovení § 1124 a § 1125 občanského zákoníku stanovuje vznik předkupního práva spoluvlastníků pouze ve specifických případech, a to v případě založení spoluvlastnictví pořízením pro případ smrti, nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a nebo obdobně pro spoluvlastnictví k zemědělskému závodu, které taktéž vzniklo pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit.
Touto zásadní změnou znění shora uvedených ustanovení občanského zákoníku dochází k návratu do stavu, ve kterém se institut předkupního práva spoluvlastníků nacházel v době od účinnosti nového občanského zákoníku do účinnosti novely, tj. od 1. ledna 2014 do 1. ledna 2018, neboť nové znění stanoví vznik předkupního práva spoluvlastníků jen ve specifických případech. Tímto se tedy nová úprava zásadně odklání od dosavadního znění, které stanovovalo vznik předkupního práva spoluvlastníků obecně na veškeré převody spoluvlastnických podílů k nemovitým věcem.
Na základě shora uvedených změn institutu předkupního práva spoluvlastníků tudíž dochází k jeho téměř úplnému zrušení. Přestože není žádoucí, aby se jakýkoliv právní institut v právním řádu měnil v takto krátkých intervalech, přináší tato změna značné úlevy zejména pro realitní praxi. V návaznosti na tuto změnu odpadá hned několik kroků, které museli účastníci realitní transakce v případě převodu spoluvlastnického podílu dosud učinit.
Prvním krokem, který nebude nutné po účinnosti nové zákonné úpravy institutu předkupního práva spoluvlastníků učinit, je povinnost informovat všechny spoluvlastníky o prodeji spoluvlastnického podílu společně s nabídkou na uplatnění předkupního práva. Toto nejenže značně ulehčí administrativní zátěž pro prodávající stranu, ale také významně urychlí celou realitní transakci, neboť strany realitní transakce již nebudou povinny vyčkat nejméně tři měsíce na sdělení ostatních spoluvlastníků, zda své předkupní právo uplatní či nikoliv.
Se shora uvedeným se dále pojí druhý absentující krok, a to skutečnost, že na základě současné právní úpravy dochází k podávání návrhu na převod vlastnického práva k bytové jednotce okamžitě po uzavření převodních smluv a splnění podmínek v nich sjednaných, avšak návrh na převod vlastnického práva ke spoluvlastnickému podílu na garáži či sklepu se podává až po uplynutí zmíněné lhůty na uplatnění předkupního práva spoluvlastníků. V praxi tak dochází k podání dvou návrhů na vklad a tudíž také ke vzniku povinnosti hradit správní poplatek dvakrát, a to přes skutečnost, že je možné převod bytové jednotky a spoluvlastnického podílu učinit v návrhu jediném. Na základě novely institutu předkupního práva spoluvlastníků se tudíž nejen zrychlí samotný proces prodeje spoluvlastnického podílu, ale také odpadne část finančních výdajů stran realitní transakce.
Závěrem je důležité zmínit, že nejen změnou institutu předkupního práva spoluvlastníků, ale také vládou oznámeným záměrem zrušit daň z nabití nemovitých věcí, odpadnou v realitních transakcích mnohé překážky, což může mít za následek oživení realitního trhu v době, kdy se zcela zřejmě bude po následcích pandemie koronaviru COVID-19 potýkat se zpomalením.
Mgr. Jakub Hafner
„Advokátní kancelář TOMAN, DEVÁTÝ & PARTNEŘI poskytuje komplexní právní služby na nejvyšší úrovni jak domácím, tak zahraničním klientům již přes 30 let. Advokátní kancelář disponuje několika týmy, specializujícími se na různé oblasti práva, jako je právo IT a média, trestní právo, obchodní právo, rodinné právo, mezinárodní právo, nemovitostní právo, vymáhání pohledávek a exekuce a mnoho dalších. Pokud tedy vyhledáváte kvalitní právní služby, neváhejte nás kontaktovat!“
